Порядок передачи дольщикам объектов долевого строительства
Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором участия в долевом строительстве. Указанный срок является единым для всех дольщиков, с которыми застройщик заключил договоры долевого участия по данному объекту. Данный срок не может быть изменен в одностороннем порядке (ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный ДДУ срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения такого срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора (ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. При этом досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства не допускается, если иное не установлено договором (ч.ч.1-3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение о том, что строительство многоквартирного дома завершено и объект долевого строительства готов к передаче, не менее чем за месяц до наступления установленного ДДУ срока передачи, а в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства - не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи.
При этом застройщик должен предупредить участника долевого строительства о необходимости принять объект долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства.
Данное сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о том, что строительство многоквартирного дома завершено и объект долевого строительства готов к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок, а если такой срок не установлен - в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется путем подписания сторонами ДДУ передаточного акта или иного документа о передаче, в котором указываются дата передачи, основные характеристики объекта долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон (ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
При этом в случае несоответствия объекта долевого строительства установленным требованиям участник долевого строительства до подписания документа о передаче вправе потребовать от застройщика составления акта о таком несоответствии и отказаться от подписания документа о передаче до исполнения застройщиком обязанности по устранению недостатков в разумный срок, соразмерному уменьшению цены договора либо возмещению своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Если застройщик нарушил предусмотренный ДДУ срок передачи объекта долевого строительства, он обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки начиная со дня, следующего после указанной в договоре даты исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Если участник долевого строительства уклоняется от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и в результате этого срок передачи, предусмотренный ДДУ, нарушен, застройщик освобождается от уплаты неустойки (пеней) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Кроме того, в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного ДДУ для передачи объекта долевого строительства, застройщик при определенных условиях вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Со дня составления такого документа риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства (ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
При этом необходимо учитывать, что в соответствии с п. 1 постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423 в связи с введением режима повышенной готовности из-за распространения коронавирусной инфекции в период с 03.04.2020 до 01.01.2021 неустойка (пени) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства не подлежат начислению.